Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka bankám zpřísnit podmínky pro poskytování hypoték na investiční nemovitosti.

Změna se má týkat klientů, kteří pořizují třetí a další nemovitost.

Cílem je omezit nadměrné zadlužování investorů a posílit stabilitu bankovního sektoru. Pro majitele více nemovitostí to znamená nutnost počítat s vyššími nároky na vlastní kapitál i bonitu.

Co konkrétně se chystá?

Vyšší vlastní kapitál: maximálně 70 % LTV

Nejzásadnější změnou je úprava ukazatele LTV (Loan to Value).

Nově by banky měly poskytovat hypotéky na třetí a další investiční nemovitost maximálně do:

70 % hodnoty nemovitosti

Investor tedy bude muset mít minimálně:

30 % vlastních zdrojů

V praxi to znamená například u bytu za 6 milionů Kč nutnost vlastních prostředků ve výši alespoň 1,8 milionu Kč.

Přísnější limit DTI: maximálně 7násobek ročního příjmu

Další změnou je zpřísnění ukazatele DTI (Debt-to-Income).

Celkové zadlužení žadatele by nově nemělo překročit:

7násobek čistého ročního příjmu

Do tohoto limitu se započítávají všechny úvěry – nejen nová hypotéka, ale i stávající hypotéky, spotřebitelské úvěry či leasingy.

Pro investory s více nemovitostmi může být právě tento limit největší překážkou další expanze portfolia.

Důslednější posuzování cash-flow

Banky mají také přísněji vyhodnocovat:

• reálné příjmy z nájmu,
• obsazenost nemovitostí,
• výši finančních rezerv,
• schopnost investora zvládnout výpadek nájemníka.

Započítávání nájemného do příjmů může být konzervativnější než doposud. Banky budou klást větší důraz na dlouhodobou udržitelnost investice, nikoliv jen na hodnotu nemovitosti jako zajištění.

Rozdíl oproti vlastnímu bydlení

Důležité je zdůraznit, že zpřísnění se týká pouze investičních nemovitostí – tedy třetí a další nemovitosti určené k pronájmu.

Hypotéky na vlastní bydlení:

• zůstávají beze změny,
• zachovávají mírnější podmínky,
• nadále obsahují zvýhodnění pro mladé žadatele.

Pro běžné kupující, kteří řeší vlastní bydlení, se tedy pravidla nemění.

Každá banka může postupovat jinak

Doporučení Česká národní banka není automaticky zákonným zákazem. Jedná se o regulatorní doporučení, které mohou jednotlivé banky aplikovat s určitou mírou flexibility.

V praxi to znamená, že:

• některé banky mohou být přísnější,
• jiné mohou využít individuální posouzení,
• rozhodující bude celkový finanční profil klienta.

Výběr správné banky tak bude ještě důležitější než doposud.

Co to znamená pro investory?

Pokud plánujete rozšíření portfolia:

• Zvažte nákup ještě před účinností doporučení.
• Připravte si vyšší vlastní kapitál.
• Optimalizujte své zadlužení a finanční strukturu.

Pokud držíte 1–2 nemovitosti:

• Změna se vás pravděpodobně přímo nedotkne.
• Financování zůstává za současných podmínek.

Trh se profesionalizuje

Zpřísnění pravidel naznačuje, že investování do nemovitostí bude více o strategii, kapitálu a dlouhodobém plánování než o rychlé expanzi na vysoký úvěr.

Pro zkušené a kapitálově silnější investory to může znamenat menší konkurenci a stabilnější prostředí.